TAXE FONCIÈRE : LE BILAN 2023

Comme chaque année, L’Observatoire national des taxes foncières, créé par l’UNPI il y a dix-sept ans vous dresse un bilan de son évaluation du niveau de la taxe foncière sur le territoire français.

En dix ans, la taxe foncière payée par les propriétaires a augmenté de 26,3 %  ! Cela représente 3,9 fois la hausse des loyers durant la période (l’indice des loyers d’habitation –  secteur libre INSEE a progressé de 6,7 % entre 2012 et 2022). 

Cette hausse résulte à la fois de la revalorisation légale des valeurs locatives (de 14 % entre 2012 et 2022) et de la hausse des taux (y compris multiplication des taxe Gemapi, taxes spéciales d’équipement...).

Tendance nationales

A défaut de récapitulatif officiel pour 2023 (à ce jour), l’UNPI a collecté les chiffres complets pour les 200 villes les plus peuplées de France.

Pour ces 200 villes, la hausse moyenne en 2023 est de 9,3 %  ! La hausse en 2023 dans ces villes est bien plus forte que les deux dernières années (+ 4,7 % en 2022, + 1,3 % en 2021). 35 communes ont relevé leur taux communal en 2023, contre 24 en 2022.

Les hausses de montants à payer atteignent :

• + 68 % à Paris (+ 44 % TEOM* comprise)
• + 44 % à Meudon (+ 38 % TEOM comprise)
• + 33 % Grenoble (+ 30 % TEOM comprise)

Cependant, l’explosion de 2023 est principalement liée à la majoration record des valeurs locatives en 2023 : + 7,1 %, le plus fort coefficient depuis 1986 (la majoration était de 3,4 % en 2022 et de 0,2 % en 2021) !

Tendances en Indre-et-Loire et dans le Loir-et-Cher

Entre 2022 et 2023, les taux sont restés stables à Blois, Joué-lès-Tours, et Tours. La taxe foncière y a donc augmenté respectivement de 7,1 %, 7,4 % et 7,3 %. Y a joué, comme partout sur le territoire, l’énorme majoration des valeurs locatives de 7,1 % en 2023.

Si les hausses sont un tout petit peu plus fortes à Tours et Joué-lès-Tours, c’est en raison de l’augmentation du taux de taxe Gemapi prélevé sur leur territoire.

A noter : en raison d’une hausse du taux de TEOM à Blois, la hausse « TEOM comprise » atteint 8,2 % à Blois.

> Comment décortiquer un avis de taxe foncière ?

La taxe foncière, ce sont des taux votés par chaque commune et intercommunalité appliqués à la valeur locative de chaque immeuble.

Les valeurs locatives sont fixées par l’administration fiscale (l’Etat) selon des critères très complexes et largement arbitraires.

Pour la taxe foncière, la valeur locative est censée représenter six mois de loyer ;

→ si les taux dépassent les 100 % (comme c’est par exemple le cas en 2022 à Villeneuve-Minervois, dans l’Aude), la taxe foncière coûte théoriquement 6 mois de loyer.

Important : Une fois fixée la valeur locative (lors de la construction ou après des travaux), celle-ci est revalorisée d’un coefficient valable pour tout le territoire. Ainsi, entre 2012 et 2022, les valeurs locatives ont été majorées de 14,0 %

→ à taux constants, les propriétaires ont dû payer 14 % de plus d’impôt en dix ans.

A noter : en plus du taux communal et intercommunal, il peut y avoir un taux au profit d’un syndicat de communes, une taxe spéciale d’équipement, ou une taxe Gemapi (prévention des inondations).

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères apparait aussi dans les avis de taxe foncière. Mais, à la différence de la taxe foncière (et des autres taxes additionnelles), la TEOM peut être mise à la charge d’un locataire d’habitation.

→  pour un propriétaire bailleur, seuls comptent les chiffres d’augmentation hors TEOM ;

→  pour un propriétaire occupant, les augmentations « TEOM comprise » sont plus intéressantes.

Le report des taxes d’habitation sur les taxes foncières

Certes, les collectivités perçoivent des compensations de l’Etat suivant leurs anciennes recettes detaxe d’habitation. 

Cependant, d’une part, le système de compensation comporte des failles. C’est le cas notamment en ce qui concerne les syndicats de communes. Ces « interco » n’ont pas de pouvoir de taux : elles votent un produit, et le fisc calcule un taux à prélever sur les différents impôts locaux pour atteindre le produit.

Avec la disparition de la taxe d’habitation, les propriétaires ont vu leur taux de taxe foncière au profit des syndicats exploser (puisqu’ils prennent désormais en charge la part manquante des recevables de la taxe d’habitation). Le schéma est le même pour la taxe Gemapi.

D’autre part, les communes ne peuvent plus augmenter le taux de la taxe d’habitation. Si elles veulent dégager plus de recettes (les compensations versées par l’Etat ne tiennent compte que des anciens taux de taxe d’habitation), elles se tournent vers la taxe foncière ! 

La revalorisation des valeurs locatives 2023 s’élève à + 7,1 % !

Jusqu’en 2018, les valeurs locatives étaient revalorisées chaque année selon un coefficient fixé librement « par la loi de finances en tenant compte des variations des loyers » (article 1518 bis, premier alinéa du Code général des impôts).

Depuis 2018, le coefficient de revalorisation de l’année N est fixé en fonction du glissement annuel de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) du mois de novembre de l’année N-1.

Si on cumule les coefficients de majoration appliqués entre 2017 et 2022, les bases d’imposition de la taxe foncière ont été majorées par un coefficient égal à 1,844, ce qui correspond à une augmentation de 8,44 %. Entre 2012 et 2022, les valeurs locatives ont été majorées de 14,0 %.

En raison de l’indexation des valeurs locatives sur le glissement annuel de l’IPCH de novembre, la revalorisation appliquée en 2022 (+ 3,4 %) était déjà la plus forte jamais appliquée depuis 1989. Le pire restait néanmoins à venir. Ainsi, la revalorisation appliquée en 2023 s’élève à + 7,1 %  ! C’est la plus forte depuis 1986.

L’indexation des valeurs locatives sur l’IPCH est largement contestable !

Depuis un amendement parlementaire adopté lors de l’examen de la loi de finances pour 2017, le choix a été fait d’indexer les valeurs locatives sur le glissement annuel de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) du mois de novembre (le coefficient applicable l’année N correspond au glissement annuel de l’IPCH de novembre de l’année N-1).

Pourtant, ce système encourt de sérieuses critiques, que l’UNPI formulait sans succès auprès du ministre chargé des Comptes publics dès l’automne 2021.

Tout d’abord, pourquoi l’article 1518 bis du CGI renvoie-t-il à l’IPCH et non à l’indice des prix à la consommation « tout court » (IPC) ? Si l’Insee calcule aujourd’hui l’IPCH, c’est sous l’injonction des institutions européennes, qui ont imposé une méthode de calcul harmonisée entre les membres de l’Union européenne afin d’apprécier le respect du critère de convergence prévu par le traité de Maastricht.

Cependant, pour mesurer l’inflation en France, l’Insee continue d’établir des données à partir de l’IPC. Or, le glissement annuel de l’IPC du mois de novembre est le plus souvent inférieur au glissement annuel de l’IPCH.

Ensuite, pourquoi l’article 1518 bis du CGI renvoie-t-il à l’indice IPCH du mois de novembre, et non à une moyenne sur l’année entière ?

De toute évidence, les indices fluctuent mois après mois et, pour chiffrer véritablement l’inflation d’une année considérée, l’Insee établit une moyenne annuelle à partir des IPC mensuels40. Or, les taux d’inflation annuels publiés par l’Insee sont très généralement inférieurs aux glissements annuels de l’IPCH de novembre.

Ainsi, les valeurs locatives ont augmenté de 7,1 % en 2023 alors que l’inflation mesurée pour l’année 2022 par l’Insee s’élève 5,2 % ! De même, les valeurs locatives ont augmenté de 3,4 % en 2022 alors que l’inflation mesurée pour l’année 2021 atteint 1,6 %  !

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