PROJET de LOI NOGAL: on n'en veut pas !!

RAPPORT NOGAL

3 éléments dans le projet de loi :

• Séquestration du dépôt de garantie
• Limitation du nombre de cautions
• Sécurisation de la location par un mandat global facultatif

1. Commençons l’étude par le mandat global facultatif

Il existe déjà chez des grands groupes d’administrateurs de biens.

L’idée est d’assurer la sécurité complète de la location par le recours à un professionnel qui offrira une garantie de paiement des loyers et une garantie des réparations locatives. Il devrait également s’engager à reverser le loyer immédiatement.

Ce système, vous l’imaginez bien, a un coût.

Monsieur NOGAL veut que cela soit gratuit pour les locataires comme pour les propriétaires.

Les professionnels veulent être rémunérés.

Si ce projet de loi vient devant le Parlement, il y aura un débat et il y a gros à parier que le coût de cette mesure sera mis à la charge du propriétaire.

Pour les professionnels, il y a 3 solutions :

• Ils assurent eux-mêmes le financement du risque sur leurs fonds propres (avec à la clé une augmentation de leur rémunération par le propriétaire client)
• Ils contractent une assurance spécifique auprès d’un groupe d’assurance et on connaît le coût
• Ils font un mixte supportant personnellement le risque jusqu’à un certain niveau et assurent le surplus

Si le système reste facultatif, il induit un coût qui devra être supporté par l’une ou l’autre des parties.

Mais dans ce système, l’administrateur de biens va naturellement sélectionner drastiquement les locataires si c’est lui qui prend le risque.

Pour le propriétaire, le risque est donc la vacance locative d’une part et l’augmentation du coût de la gestion d’autre part.

 Enfin, il perdra tout droit de regard sur le choix du locataire. Ce ne sera plus un propriétaire bailleur mais un rentier.

2. Une seule caution

L’idée de Monsieur NOGAL est que la pluralité de cautions crée une discrimination dans le choix des locataires, seuls les locataires aisés pouvant fournir plusieurs cautions.

Dès le départ le raisonnement est faux.

Il n’est demandé plus de deux cautions que dans des situations où le loyer est élevé ou très élevé, et où il est nécessaire de répartir le risque.

Cette situation n’existe pas pour les loyers normaux ou modestes où dans l’immense majorité des cas pour ne pas dire l’unanimité ce sont deux cautions qui sont sollicités.

Enfin sur ce point rappelons que la garantie VISALE couvre les cas qui sans elle seraient problématiques et sur ce point l’UNPI participe grandement à la diffusion du produit.

Pas de discrimination donc.

Mais vouloir limiter à une seule caution est une erreur juridique totale.

Prenons le cas des colocataires : si une seule caution est possible, que se passe t-il quand le colocataire qui a fourni la caution donne son congé et que l’autre ou les autres restent ?

Prenons le cas des étudiants ou des jeunes adultes qui traditionnellement fournissaient la caution de leurs deux parents.

Il n’y aura plus que la caution de l’un des parents. Il y a donc de grandes chances de la voir inefficace. L’article 1415 du Code Civil prévoit que la caution qui est mariée sous un régime de communauté n’engage que ses biens propres et ses salaires.

Si la caution n’a ni bien propre ni salaire, il n’est pas possible de poursuivre sur les biens communs.

Alors que la caution donnée par les deux époux permet la mise en jeu des biens communs.

Cherchez l’erreur.

En réalité, ce projet va créer de la discrimination car le professionnel qui devra assumer le risque de la location par le mandat global mais qui ne supporte pas la conséquence de la vacance locative, ne prendra que des « bons » locataires qu’il pourra attendre longtemps…

3. La séquestration du dépôt de garantie

D’après NOGAL, la restitution du dépôt de garantie serait un frein à la location, les candidats locataires craignant ne pas récupérer ce dépôt en fin de bail.

Le véritable frein à la location est l’inquiétude du propriétaire qui confie pour plusieurs années un bien d’une valeur importante avec comme seules garantie de restitution en état, un mois de loyer, ce qui représente si l’on estime à 4% la rentabilité locative environ 0.3% de la valeur du bien.

La réalité du chiffre montre que les litiges ne justifient pas une loi qui va mettre le feu aux poudres des relations locatives : il y a en France 6.5 millions de logements locatifs privés. Il se conclut annuellement plus de 1.1 million de baux. Il y a environ 175 000 conflits locatifs dont seulement 7300 concernant la restitution du dépôt de garantie c'est-à-dire 0.006%.

C’est ridicule, d’autant que les commissions départementales de conciliation en matière de baux d’habitation qui ont expressément compétence sur les dépôts de garantie règlent gratuitement plus de la moitié des litiges qui leur sont soumis.

Mais il y a pire : la séquestration du dépôt de garantie n’évitera pas les conflits liés à la restitution. Si un désaccord existe entre le propriétaire et le locataire sur le décompte de fin de location, le séquestre ne pourra que constater le désaccord et renvoyer les parties devant la commission de conciliation et en cas d’échec le Tribunal.

La règle même de la séquestration s’oppose à ce que le séquestre puisse outrepasser la volonté de l’une ou l’autre des parties.

De même l’argument selon lequel la séquestration éviterait la mauvaise pratique par laquelle le locataire sortant ne verse pas le dernier mois de loyer pour le compenser avec le dépôt de garantie, ne tient pas une seconde.

Que le dépôt de garantie soit entre les mains du propriétaire ou d’un séquestre rien n’empêchera le locataire de ne pas payer son dernier loyer.

Enfin, cerise sur le gâteau, il est peu probable que le professionnel quel qu’il soit (administrateurs de biens, banquiers ou intermédiaire, assureur ou organisme para étatique) accepte la charge de recevoir et restituer plus d’un million de dépôts de garantie annuellement sans se faire rémunérer ou indemniser (les charges seront réelles : assurances, versements de garantie, charges de gestion etc). Au final peut-on penser que cette mesure prise pour « rassurer » les locataires, entraine une charge nouvelle pour les locataires ? Personne naturellement n’a eu l’idée que cela pourrait in fine être mis à la charge des bailleurs !!!

Pour terminer, cette idée, si elle se concrétisait, serait une atteinte inacceptable au droit de propriété et à la liberté.

Que des professionnels qui soutiennent ces idées ne se fassent pas d’illusions.

Ils ne récupèrent pas de nouveaux clients car la rentabilité immobilière est déjà très faible et ces mesures ne feraient que l’affaiblir encore.

Mieux une partie importante des bailleurs privés utilise actuellement deux modes de gestion : la gestion directe pour une partie du patrimoine et la gestion en intermédiaire pour l’autre part.

L’attaque contre leur liberté, contre leurs droits les braquera contre une profession qui dépend totalement d’eux.

Que seraient les administrateurs de biens sans les bailleurs privés ?

Quelques groupes peut-être influents dans leurs syndicats professionnels tireraient leur épingle du jeu avec la gestion pour des institutionnels et les autres, tous les autres, qui connaissent déjà des difficultés, auraient à affronter une augmentation de leurs charges et une baisse de leurs chiffres.

Cela mérite à tout le moins réflexion.

Pour les propriétaires bailleurs, la réflexion est déjà faite. Ils seront vent debout contre ces projets et sauront sanctionner ceux qui soutiennent ces élucubrations.

Dominique GROGNARD