Ne pas augmenter les impôts locaux

L’avis de L’UNPI Val de Loire

C’est une excellente proposition mais qui peut s’avérer illusoire depuis la disparition de la taxe d’habitation qu’il s’agit désormais de compenser. La taxe foncière a augmenté de plus de 25 % à Tours sur 5 ans et d’environ 20 % en moyenne en France sur la même période. 
Pour l’UNPI Val de Loire, la création d’une deuxième ligne de tramway ne ferait qu’aggraver l'augmentation des impôts locaux, surtout avec un déficit d’exploitation prévisionnel de 200 M€ qui serait compensé par une nouvelle « taxe foncière métropolitaine », en pénalisant pendant le chantier la circulation de la ville et l’activité des commerces déjà mal en point. L’UNPI Val de Loire est pourtant favorable à un développement d’une deuxième ligne mais dans une période plus favorable, et après avoir exploré d’autres solutions de transport collectif moins onéreuses ainsi qu’un plan de circulation plus fluide.
Pour notre Fédération, il faudrait aussi revoir, sur le plan national, la fiscalité locale et notamment pouvoir re-facturer une quote-part à l’occupant d’un bien en tant que bénéficiaire des services et équipements municipaux. A défaut, pourquoi ne pas instaurer une nouvelle « taxe citoyenne » qui viendrait remplacer la taxe foncière et qui serait plus équitablement répartie entre les propriétaires et les locataires en fonction de leur participation à la vie locale ?

Encadrer les loyers d’habitation

L’avis de L’UNPI Val de Loire

Cette proposition serait inefficace et contre-productive. En effet, les données les plus récentes confirment l’échec de l’encadrement des loyers. L’étude CLAMEUR, publiée le 18 novembre dernier, portant sur plus de 11 millions de baux, montre que le dispositif n’a aucun effet sur les loyers, mais provoque une contraction de l’offre locative, alimentée par la défiance croissante des investisseurs.
En dix ans, les loyers n’ont augmenté que de 8, 7 %, contre 19, 9 % d’inflation sur la même période : ce ne sont donc pas les loyers, mais les charges courantes (électricité, gaz…) qui tirent les prix vers le haut. Les bailleurs ne peuvent être tenus pour responsables de phénomènes économiques qui les affectent eux-mêmes. Plutôt que d’encadrer les loyers, l’UNPI considère qu’il faut favoriser un développement de l’offre et aider les locataires à devenir propriétaires. A Tours, le marché immobilier n’est pas tendu et toute tentative d’encadrement ne serait pas justifiée.

Encadrer les loyers commerciaux

L’avis de L’UNPI Val de Loire

Cette proposition est inacceptable car la liberté contractuelle doit présider en matière commerciale. Toutes formes d’interventionnisme auraient pour effet de remettre en cause l’équilibre des contrats, de faire naître des contentieux à l’occasion des renouvellements de baux et surtout de faire fuir les investisseurs. Le vrai problème n’est pas le niveau des loyers mais le niveau de l’activité commerciale. Or, les contraintes imposées aux commerçants, notamment avec des plans de circulation contraignants et la limitation des véhicules en ville, accélèrent le déplacement du commerce vers l’agglomération… Avec la vacance commerciale qui s’aggrave, les propriétaires sont obligés de baisser leurs loyers. Tours avait la réputation d’être une ville référente sur le plan commercial. Elle finit par ne plus avoir la même attractivité et n’apparaît même plus dans le classement des villes où il fait bon vivre contrairement à Angers.
Pour l’UNPI Val de Loire, il est aussi dommage que l’enjeux de la rénovation des Halles de Tours n’ait pas été suffisamment évoqué durant la campagne alors que cette place pourrait devenir un poumon pour redynamiser le commerce en cœur de ville.

Créer une foncière municipale de rachat des locaux commerciaux pour éviter la spéculation et pérenniser les petites entreprises

L’avis de L’UNPI Val de Loire

C’est une mesure démagogique car Tours n’est pas un marché spéculatif. Les propriétaires des murs sont parfois d’anciens commerçants à la retraite et certainement pas des spéculateurs. L’intervention d’un fond aggraverait la situation des investisseurs qui finiraient par se désengager. Plutôt que de vouloir subventionner les petites commerces, l’UNPI considère qu’il faudrait surtout leur permettre des conditions d’exercice optimales, en développant notamment plus d’animations commerciales majeures (comme la braderie) et en accordant de vraies facilités de stationnement à leurs clients.
L’UNPI Val de Loire espère que la politique de stationnement, d’aménagement de pistes cyclables et de piétonnisation de la ville de Tours pourra évoluer car l’attractivité commerciale en pâtit avec une vacance qui ne cesse de s’aggraver au profit de l’e-commerce et des zones commerciales. L’Avenue de Grammont et la rue Marceau sont l’expression même de ce constat et de ses conséquences…
Selon la récente étude de la FACT (Fédération des Acteurs du Commerce et des Territoires), 37 % des villes sont parvenues à réduire la vacance entre 2019 et 2024 dès lors qu’elles mettent en œuvre certains leviers : embellissement et mise en valeur du patrimoine, politique de stationnement et d’accessibilité équilibrée, attention portée au parcours marchand (propreté, sécurité, aménagement urbain), retour d’activités tertiaires et d’habitants, rôle moteur de la culture, de l’événementiel, du sport, capacité de la ville à exercer son rôle de centralité sur son territoire intercommunal.

Préserver et sécuriser le foncier métropolitain par la généralisation du droit de préemption via l’établissement public métropolitain

L’avis de L’UNPI Val de Loire

Il faut préserver du foncier pour les équipements publics mais laisser suffisamment de droits à construire au privé pour régénérer le marché qui garantit un équilibre entre l’offre et de la demande ainsi qu’une stabilité des prix. Entre les effets du ZAN (Zéro Artificialisation Net) et des politiques de restriction de l’offre du foncier, la métropole pourrait subir une décroissance de sa population et un déclin de son économie, ce qui affecterait le marché de l’immobilier…
Selon l’UNPI Val de Loire, la métropole perd aussi de son attractivité culturelle et sportive du fait de l’absence d’une grande salle multifonction à l’instar de celle d’Orleans qui monopolise désormais tous les grands événements régionaux de par sa capacité d’accueil.

Renforcer l’offre de logements sociaux et intermédiaires

L’avis de L’UNPI Val de Loire

Le renforcement de l’offre de logements doit être réparti entre les opérateurs publics et privés sans idéologie. Trop d’interventionnisme produirait des effets contraires aux objectifs envisagés. Pour l’UNPI Val de Loire, il est nécessaire de garantir une offre de logements sociaux et intermédiaires cohérente mais sans déstabiliser le marché libre en le concurrençant alors que ce dernier est constitué majoritairement de locataires éligibles au parc social.

Relancer la construction de logements neufs. Un logement pour tous, à tout âge. Et permettre aussi aux jeunes couples de devenir propriétaires pour moins cher avec le Bail réel solidaire (BRS).

L’avis de L’UNPI Val de Loire

C’est une bonne proposition mais qui suppose de ne pas décourager les opérateurs et les investisseurs privés. Pour ce faire, il faudrait que la municipalité soit plus facilitante dans l’obtention des permis de construire et que les propriétaires obtiennent un retour sur investissement sans trop de contraintes. Le BRS n’est pas forcément la solution car elle fragilise un accédant avec des montages de longues durées souvent contrariés par les aléas de la vie… Tout en respectant le ZAN, l’UNPI Val de Loire est favorable à une densification douce de la ville de Tours, en favorisant les surélévations, les transformations de dents creuses, les restructurations d’immeubles et les divisions parcellaires de certains fonciers.

Envisager un grand plan de réhabilitation du bâti post-guerre (dont la rénovation des façades) ainsi que des surélévations des immeubles quand c’est possible, avec un accompagnement des propriétaires.

L’avis de L’UNPI Val de Loire

C’est une très bonne proposition. Les immeubles de la reconstruction méritent d’être rénovés et parfois d’être surélevés, d’autant que la ville de Tours est une ville basse dont les réserve foncières sont très limitées. L’attractivité de notre ville passe aussi par un plan de rénovation de ses façades qui sont globalement sales et avec peu d’isolations par l’extérieur. Un tel programme répondrait aux exigences de la loi Climat et Résilience mais supposerait non seulement un assouplissement des règles urbanistiques (en secteur sauvegardé) mais aussi des aides plus significatives pour soutenir les financements de ces dépenses importantes. Pour autant, les propriétaires revendiquent plus de justice fiscale que des aides dont les obtentions s’avèrent difficiles et sélectives, MaPrimeRénov délivrée par l’ANAH en est la parfaite illustration.

Transformer les zones commerciales d’entrée de ville en quartiers mixtes mêlant logements, commerces, bureaux, espaces verts et activités productives.

L’avis de L’UNPI Val de Loire

Cette proposition part d’un bon sentiment mais dans les faits s’avère coûteuse à mettre en œuvre et compliquée pour garantir une qualité de vie aux résidents, sauf à envisager la création d’un quartier à part entière (comme les 2 Lions). En effet, les bâtiments commerciaux ne permettent pas des transformations aisées en logements et toute reconstruction implique des pertes d’exploitation pour les commerces qui remettent en cause l’économie des opérations. Au surplus, il sera difficile de faire cohabiter des résidents avec des clients dans des zones commerciales où les parkings seront vite saturés les jours de forte affluence.

Stop aux stationnements supprimés et s’engager à restituer chaque place par de nouveaux stationnements de surface, souterrains ou en parking relais.

L’avis de L’UNPI Val de Loire

C’est une proposition de bon sens, d’autant qu’avec le vieillissement de la population la voiture est une mobilité nécessaire. Aussi, l’interdiction à la vente des véhicules thermiques en 2035 ne donne pas de sens à la suppression des places de stationnement pour cause environnementale. Le rejet des voitures dans le centre-ville pénalise au surplus les consommateurs pour les achats volumineux (même avec des parkings relais), ce qui donne la prime au commerce électronique où la livraison est souvent offerte et aux zones commerciales où le risque de verbalisation n’existe pas. Pour autant, l’UNPI prône la diversité des mobilités et privilégie celles qui sont propres, regrettant que les enjeux de mobilité, notamment autour du tramway et du vélo, prennent plus d’importance dans la campagne que ceux du logement qui constitue pourtant le premier poste de dépenses des Français.

Qui sommes-nous et que revendiquons-nous ?

DEVENIR ADHÉRENT

Tour d’horizon des mesures censées relancer le secteur de l’immobilier et, à tout le moins, qui intéressent les particuliers propriétaires immobiliers.

IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques)

Dégel du barème de l’impôt sur le revenu

Le barème de l’impôt sur le revenu (IR) ne sera pas gelé (cette mesure était proposée par le gouvernement dans son projet de loi de finances initial).
Le barème est indexé sur l’inflation. Pour l’imposition des revenus de 2025, toutes les tranches du barème de l'IR sont revalorisées de 0,9 % ainsi que les seuils et limites actualisés tous les ans (l'Assemblée nationale avait voté largement une indexation fixée à 1,1 %). 

Maintien de l’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière ne sera pas transformé en impôt sur la fortune improductive ni remplacé par une contribution des hauts patrimoines. Il est maintenu dans sa forme actuelle en 2026.
Rappelons que le seuil d’imposition (patrimoine immobilier privé -non professionnel- net taxable) est fixé à 1,3 million d’euros (mais le barème d’imposition -non indexé sur l’inflation depuis 2013- commence à 800 000 €).

BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Meublés de tourisme

Dernier trimestre 2025, la Direction générale des finances publiques (DGFIP) a rappelé aux loueurs en meublés de tourisme, non classés et classés, que la fiscalité des locations de courte durée avait changé et qu’ils risquaient de devoir changer de régime fiscal (loi n°2014-1039 du 19 novembre 2024, dite Le Meur).
Pour déclarer en effet leurs revenus locatifs perçus en 2025 et suivants, deux régimes fiscaux coexistent désormais.

Le premier -le micro-BIC- leur permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire.

Au-dessus de ces seuils annuels maximaux, un second régime obligatoire (ou sur option) -le BIC au réel- permet aux loueurs en meublés (de tourisme ou de longue durée), avec l’aide d’un expert-comptable en pratique, de déduire l’ensemble de leurs frais d’exploitation et de pratiquer des amortissements (immobilier et mobilier) de leurs biens, ce qui conduit souvent à annuler tout gain fiscalement imposable (à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux). 

Taux de CSG rehaussé de 1,4 %

La fiscalité immobilière des meublés de toute nature (longue et courte durée) est modifiée par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (n°2025-1403 du 30 décembre 2025). Cette dernière augmente en effet, à compter de l’imposition des revenus 2025, le taux de la contribution sociale généralisée (CSG) sur certains revenus du capital (patrimoine et placement) de 9,2 % à 10,6 %, faisant passer ainsi le taux des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %.
Cette augmentation concerne les loueurs en meublé qui relèvent des prélèvements sociaux, à savoir ceux imposés au micro-BIC et les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), ainsi que les bénéficiaires de dividendes versés par les sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés, avec un prélèvement forfaitaire unique (PFU), qui passe de 30 % à 31,4 % (18,6 % de prélèvements sociaux + 12,8 % de PFU).
A l’inverse, les loueurs en meublé soumis aux cotisations sociales (assujettis à la CSG sur les revenus d’activité et non à la CSG sur les revenus du capital), à savoir les LMP (loueurs en meublé professionnels) et les loueurs de meublés de courte durée en cas d’activité générant plus de 23 000 € de recettes échappent à cette hausse de CSG sur leurs revenus locatifs. 

Revenus fonciers

> Statut fiscal du bailleur privé

Un statut du bailleur privé, sujet sur lequel l’UNPI a considérablement œuvré, est bel et bien intégré dans la loi de finances pour 2026.
Renommé « JEANBRUN », le nouveau dispositif pour relancer l’investissement locatif (une énième loi de défiscalisation plus qu’un statut fiscal pérenne) instaure un amortissement du prix d’acquisition déductible des revenus fonciers en cas d’investissement locatif.

Pour l’investissement dans le neuf, le nouveau dispositif prévoit un amortissement fiscal :

• de 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire plafonné à 8 000 euros ;
• de 4,5 % pour un logement social plafonné à 10 000 euros ;
• de 5,5 % pour un logement très social plafonné à 12 000 euros.

Le nouveau dispositif vise également l’investissement dans l’ancien à réhabiliter, c’est-à-dire avec travaux :

• de réhabilitation complète concourant à la production d'immeubles neufs, au sens ;
• de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.

Les amortissements fiscaux dans l’ancien réhabilité sont :

• de 3 % par an pour un loyer intermédiaire plafonné à 8 000 euros ; 
• de 3,5 % pour un loyer social plafonné à 10 000 euros ; 
• de 4 % pour un loyer très social plafonné à 12 000 euros.

Le déficit foncier créé (la part de frais et charges ou d’amortissement qui excède les loyers perçus) est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €, le surplus étant déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.

Le bénéfice du dispositif est subordonné à un engagement irrévocable de location de 9 ans (la rupture de l’engagement remettant en cause les amortissements fiscalement déduits, sauf invalidité, licenciement ou décès du contribuable), sous réserve de respecter les plafonds de loyer et de ressources, fixés pour les logements affectés à la location intermédiaire , sociale ou très sociale  (la location devant prendre effet dans l’année de l’achat).

Réintégration des amortissements en cas de revente 
L’investisseur devra conserver en revanche plus longtemps le logement avant de le revendre, au moins 22 ans (durée de détention conduisant à l’exonération d’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %) ou mieux 30 ans (exonération prélèvements sociaux à 17,2 %), afin de purger l’impôt sur la plus-value (ainsi que le cas échéant la surtaxe sur la plus-value immobilière de plus de 50 000 €, de 2 à 6 %). 
En effet, les amortissements déduits des revenus viendront en minoration du prix d’acquisition (désormais égal à la valeur nette comptable). Ce qui majorera d’autant la plus-value brute réalisée (donc l’imposition).
Le dispositif s’applique aux logements neufs et anciens à réhabiliter, acquis entre le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028, ainsi qu’aux logements collectifs construits par le contribuable pour les permis de construire déposés entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028.

L'avantage procuré par la déduction au titre de l'amortissement n'est pas pris en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux (déductions, réductions ou crédits d'impôt) accordés au foyer fiscal.

Profitez d'un accompagnement personnalisé avec l'UNPI Val de Loire : rendez-vous avec des experts, conseils concrets au quotidien, accompagnement dans vos démarches... Et bien d'autres services au top pour les propriétaires immobiliers ! 

ADHÉRER À L'UNPI

Organisé et animé par Eric Kirsnewaz, Référent Bail Renov' à l'UNPI Val de Loire, et Delphine Morin, Secrétaire de la Chambre, l'événement a permis d'aborder et d'échanger sur de nombreux sujets et de passer un moment convivial autour de galettes des rois (préparées par Chez Monsieur Henri).
Le tout, animé musicalement par le groupe local Retro Swing (https://retroswing.fr).

Parmi les thèmes abordés : les nouveautés de la garantie VISALE, qui passe à 3 ans et se recentre sur la mobilité des étudiants et des jeunes actifs, la rénovation énergétique, le DPE 2026, les travaux en copropriété et les nouveautés pour la dernière année du programme Bail Renov'... 

Des sujets riches, traités avec expertise et professionnalisme par nos intervenants et partenaires que nous remercions : 

Violaine Toulemonde, Référente Visale - Région Centre Val de Loire
Florence Michel Peyrat, Responsable développement et partenariats APAGL
Jacques Alexandre LHOTELLIER, Servicimmo
Daniel Clemente, Représentant de la FNAIM 37
Marie-Cécile Chéreau, Présidente d'IM VALORIS (invitée excusée)

DERNIÈRE ANNÉE DU DISPOSITIF BAIL RENOV'

L'événement a permis, à Eric Kirsnewaz, de présenter les nouveautés pour la dernière année du programme Bail Renov' : 

• Une caméra thermique lors des visites individuelles
• Le relevé des consommations du locataire
• La réalisation de visites regroupées pour les petites copropriétés

 
Il est également revenu sur le Bilan 2025 du programme : 

• 20 ateliers Bail Renov 
• + de 200 visites individuelles
• un taux de satisfaction dépassant les 90%

Nous vous rappelons que la participation à ce dispositif est gratuite et qu'il vous permet d'être accompagné dans la rénovation énergétique de vos biens ou simplement de faire un bilan sur la performance de vos logements. 

Nos prochains ateliers du 16 mars sont ouverts, inscrivez-vous vite (place limitées)

INSCRIPTION

Une législation insuffisamment protectrice du droit de propriété 

Pour l’UNPI, si la loi Kasbarian-Bergé de 2023 a permis des avancées notables, le cadre juridique demeure encore perfectible et ne garantit pas, à ce stade, une protection pleinement effective et homogène des propriétaires sur l’ensemble du territoire. Le squat ne
saurait en effet être assimilé à un simple conflit locatif : il constitue une intrusion illégale dans un bien privé, vécue par les propriétaires comme une dépossession brutale de leur logement et une atteinte directe au droit de propriété.

A cette occasion, l’UNPI a formulé plusieurs propositions :

• Renversement de la charge de la preuve

La loi Kasbarian-Bergé de 2023 impose à la victime de démontrer l’existence « de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » de la part du squatteur. L’UNPI réclame que ce soit à la personne poursuivie de démontrer qu’elle est en possession d’un titre.

•  Mieux encadrer certains cas de squat

Certains cas (par exemple l’occupation après réservation sur une plateforme proposant des meublés touristiques) échappent encore à une qualification claire de « squat », ce qui pose des difficultés pratiques d’application de la loi.

• Rendre l’expulsion administrative automatique

Aujourd’hui, le préfet prend sa décision « après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant ». Des préfets peuvent se servir de cette condition ouverte pour refuser de mettre en demeure des squatteurs alors qu’un propriétaire ou son locataire a besoin de récupérer urgemment son logement.

• Empêcher toute action en responsabilité du squatteur à l’encontre du propriétaire

Dans le droit actuel, un squatteur peut engager une action contre le propriétaire pour défaut d’entretien ou en cas d’accident.

• Créer un droit automatique à indemnisation du propriétaire

En responsabilisant l’État financièrement en cas d’inaction lorsqu’il ne procède pas à l’évacuation dans les délais légaux.

Comment se protéger ? 

Pour Verisure, les enseignements de cette étude mettent en évidence l’urgence de mieux informer les propriétaires sur leurs droits, les procédures existantes et les bons réflexes à adopter en cas de squat. La prévention reste un levier essentiel : un logement correctement sécurisé, paraissant occupé et surveillé, constitue l’un des moyens les plus efficaces pour dissuader les intrusions illégales et limiter les risques de squat.

Une garantie SQUAT dans votre assurance PNO avec UNPI Assurances

UNPI Assurances est un service de l'UNPI qui propose à ses adhérents des produits d’assurance de très grande qualité à des tarifs préférentiels. 

En souscrivant une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) auprès de l'UNPI, vous avez la possibilité de souscrire, en option, à une Garantie Squat pour vous prémunir contre ce risque pouvant toucher tous les propriétaires bailleurs. 

Une reconnaissance attendue du bailleur privé

Le cœur du dispositif repose sur un principe majeur : l’amortissement du bien loué.
Ce mécanisme traduit enfin une reconnaissance claire du propriétaire bailleur comme acteur économique, au même titre que tout investisseur supportant des charges, des risques et des contraintes croissantes.

Autre point positif majeur, la prise en compte du parc existant, revendication portée par l’UNPI dès l’origine des discussions. L’ouverture du dispositif à l’ancien, sous conditions, rompt avec une approche exclusivement tournée vers le neuf et constitue un signal politique important.

Le dispositif permet également au propriétaire d’imputer sur son revenu global le déficit foncier généré par l’amortissement dans les limites actuelles, comme le demandait l’UNPI.

Des limites qui interrogent l’efficacité du dispositif pour l’existant

Si l’orientation est positive, plusieurs points appellent néanmoins à la vigilance.
Pour les logements anciens, l’exigence de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition risque de rendre le dispositif peu incitatif pour une grande partie du parc existant, notamment dans les zones où les équilibres économiques sont déjà fragiles.

Par ailleurs, les plafonnements de loyers et de ressources, combinés aux obligations de travaux, pourraient limiter l’attractivité réelle du dispositif pour de nombreux bailleurs, alors même que le parc privé joue un rôle essentiel dans l’offre locative.

Enfin pour des investissements un tant soit peu significatifs avec un montant de travaux important (atteignant 30% au moins), il est à craindre que le nouveau régime d’amortissement, plafonné et conditionné, soit peu attractif au regard de la possibilité de déduire immédiatement les dépenses des revenus fonciers du contribuable.
Ceci conduirait à le rendre inopérant dans le cadre des rénovations globales qui devraient être visées par le législateur dans l’objectif de la rénovation énergétique.
 

Un verre à moitié plein

L’UNPI salue donc une avancée structurante, qui acte :

• la reconnaissance du bailleur privé comme acteur économique,
• l’introduction de l’amortissement,
• et la prise en compte, même partielle, de l’existant.

Mais cette première étape devra être consolidée et améliorée pour répondre pleinement aux enjeux de relance de l’investissement locatif et de maintien du parc privé.
Le dispositif Jeanbrun ouvre une voie. Il appartient désormais au législateur de la rendre véritablement praticable et incitative.
 

Cette proposition de loi est examinée alors même que le rapport Fack–Chapelle, commandé par le Gouvernement pour mesurer objectivement les effets de l’encadrement des loyers, n’a toujours pas été rendu. Pour l’UNPI et l’UNIS, légiférer sans disposer de cette évaluation repose sur une démarche partiale et autoritaire, déconnectée des réalités du terrain et des besoins des ménages. De même, le Budget actuellement en cours de lecture contient des mesures sur la fiscalité immobilière et le statut du bailleur privé, qui mériteront d’être prises en considération en fonction du texte qui sera in fine adopté. Des jurisprudences importantes sont également attendues, sur des annulations à Paris et à Lyon. On ne peut les ignorer.

Un durcissement injustifié de l’encadrement des loyers

La PPL acte la pérennisation de l’encadrement des loyers, que la loi dit expérimental, et étend son périmètre de 1 400 à 3 700 communes et celles limitrophes, y compris contre l’avis des intercommunalités et sans démonstration objective des écarts de loyers.

Elle renforce également les contraintes pesant sur les bailleurs : encadrement des compléments de loyer, extension du délai de contestation à trois ans, suspension du droit de délivrer congé dès qu’un locataire dépose une demande, même infondée, de diminution de loyer.

Ces mesures instaurent une présomption générale de mauvaise foi à l’égard des propriétaires, déjà étouffés par une surrèglementation excessive.  

Un dispositif inefficace et contre-productif

Les données les plus récentes confirment l’échec de l’encadrement des loyers. L’étude CLAMEUR, publiée le 18 novembre dernier, portant sur plus de 11 millions de baux, montre que le dispositif n’a aucun effet sur les loyers, mais provoque une contraction de l’offre locative, alimentée par la défiance croissante des investisseurs.

En dix ans, les loyers n’ont augmenté que de 8,7%, contre 19,9 % d’inflation sur la même période : ce ne sont donc pas les loyers, mais les charges courantes (électricité, gaz…) qui tirent les prix vers le haut. Les bailleurs ne peuvent être tenus pour responsables de phénomènes économiques qui les affectent eux-mêmes.

À cela s’ajoutent des loyers de référence biaisés (logements conventionnés intégrés dans les statistiques, sectorisation incohérente) et rappelés à l’ordre par le Conseil d’État. La base juridique du dispositif reste mauvaise.

« Agir pour l’offre, pas pour l’idéologie »

Pour l’UNPI, le SNPI et l’UNIS, étendre et pérenniser un dispositif inefficace et juridiquement très contestable et contesté, sans la moindre évaluation, constitue une erreur majeure. Partout où l’encadrement a été mis en place, l’investissement recule et les locataires eux-mêmes paient le prix de la raréfaction des logements.

l’UNPI, le SNPI et l’UNIS appellent désormais les députés à rejeter ce texte en l’état lors de la séance publique du 11 décembre et à soutenir des mesures réellement porteuses de solutions pour les ménages.

L’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers est la seule association qui défend les intérêts des propriétaires.

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Un principe d’amortissement enfin consacré en première lecture à l’Assemblée nationale : une première étape saluée par l’UNPI

Si cette première pierre a été rejetée par l’Assemblée nationale, elle porte toutefois l’empreinte d’un signal fort : pour la première fois, l’Assemblée nationale reconnait le principe de l’amortissement immobilier. Une avancée que l’UNPI salue, car elle marque l’entrée de cette notion — défendue de longue date par la première association de défense de la propriété en France, notamment à travers son Dispositif Fiscal Universel des Revenus Locatifs (DFURL) — dans la doctrine des pouvoirs publics. Cette reconnaissance constitue une étape fondatrice : elle confirme que l’investissement locatif mérite enfin un cadre fiscal stable et lisible par nos concitoyens. 

Mais une équité toujours absente entre neuf et ancien

Si la reconnaissance de l’amortissement marque une avancée, elle reste incomplète : les règles votées à l’Assemblée nationale créent, en effet, une rupture d’équité entre le logement neuf et le logement existant. Les amendements examinés au Sénat ne corrigent pas cette injustice. 
Une telle distinction, infondée et à l’opposé d’une relance du logement, suscite de sérieuses inquiétudes : elle fragilise l’investissement dans l’existant ainsi que sa conservation, pourtant indispensable pour répondre rapidement à la demande de logements et pleinement cohérent avec les objectifs du Zéro Artificialisation Nette (ZAN).

Un dispositif trop contraignant pour inciter les propriétaires

Les différentes versions du statut du bailleur privé examinées par les parlementaires imposent des contraintes si lourdes qu’elles dissuaderont inévitablement les investisseurs au lieu de les encourager. Par exemple : 

• Une durée d’engagement locatif comprise entre 9, 10 et 12 ans selon les amendements, rigide et déconnectée de la réalité des propriétaires, qui doivent pouvoir adapter leur projet immobilier face aux aléas de la vie. Immobiliser un bien si longtemps, sans possibilité de vendre ou de le reprendre, freine l’investissement.
• Des loyers plafonnés à un niveau intermédiaire, social ou très social, souvent insuffisants pour couvrir les coûts réels : travaux, charges, emprunts, entretien ou niveau de marché local. La rentabilité s’en trouve affaiblie, rendant de facto le dispositif peu attractif.
• Des exigences de travaux fixées à un pourcentage du montant de l’opération, arbitraires et déconnectées de l’objectif de performance énergétique.

L’UNPI propose une approche plus cohérente : conditionner l’avantage fiscal à l’atteinte d’un niveau de performance énergétique, ce qui serait plus juste, plus lisible et véritablement incitatif.

Résultat : le dispositif devient peu attractif et risque de décourager les bailleurs.

Des propositions pour un dispositif plus équitable, plus puissant et réellement efficace

Par ailleurs, l’UNPI regrette profondément que le dispositif voté soit limité à trois ans seulement, du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028. Une telle temporalité revient à créer une énième loi de défiscalisation temporaire, sans visibilité pour les investisseurs et s’éloigne totalement du statut dont les vertus est la pérennité, l’universalité et la stabilité. Par essence, un statut ne peut être temporaire. 

L’UNPI appelle à un statut pérenne du bailleur privé.

Pour l’UNPI, un véritable statut du bailleur privé doit être :

• simple,
• équitable entre neuf et ancien,
• durable et stable (surtout !), afin d’offrir aux propriétaires la confiance nécessaire pour investir.

L’UNPI appelle donc le Sénat à consolider ce statut, condition indispensable pour répondre à la crise du logement et redonner un cadre stable à l’investissement locatif privé.

L’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers est la seule association qui défend les intérêts des propriétaires.

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Cette évolution marque la fin d’une certaine stigmatisation de l’immobilier, considéré à tort par l’Impôt sur la Fortune Immobilière comme l’expression exclusive de la fortune, alors qu’il représente avant tout un patrimoine citoyen aux vertus sociétales, fruit de l’investissement des Français au service du logement et des entreprises sur le territoire national.
 
C’est une avancée majeure que l'UNPI salue mais qu’il convient toutefois de nuancer au regard des modifications adoptées : 
 
Si l’amendement initial de Jean-Paul Matteï visait à recentrer la fiscalité sur les patrimoines véritablement improductifs, en exonérant les biens loués et en encourageant ainsi l’investissement locatif, les trois sous-amendements adoptés le 31 octobre à l’initiative de Philippe Brun en modifient profondément l’esprit. 

En effet :

• Un premier réintègre les biens loués dans l’assiette, partant du postulat erroné et partisan qu’ils seraient concentrés entre quelques mains (selon l’INSEE plus les patrimoines sont élevés moins la part de l’immobilier est importante), oubliant qu’ils constituent un des placements préférés des Français et surtout un levier essentiel d’offre locative dans un contexte de déficit chronique de logements.
• Un autre supprime le relèvement du seuil d’entrée dans l’impôt (de 1,3 à 2 millions d’euros), faisant ainsi perdurer l’imposition de foyers dont le patrimoine ne relève en rien de la fortune.
• Enfin, un autre n’accorde qu’une exonération partielle et limitée à 1 million d’euros pour un seul bien par foyer fiscal, ce qui reste insuffisant au regard de la valeur moyenne des logements dans de nombreuses grandes agglomérations et particulièrement Paris.

Ces choix reviennent, dans les faits, à pénaliser la détention et la mise en location de biens, alors même que la crise du logement s’aggrave et que l'immobilier pourrait bien devenir une des solutions au problème des retraites. Pourquoi ne pas exonérer les biens vertueux sur le plan environnemental ? Ceux loués sous plafonds de ressources ou de loyers ? Ceux qui seraient destinés à des locations de longues durées ? Ceux dont les loyers seraient dédiés à terme à un complément de retraite ? Ceux qui dépendraient d'une foncière dont les caractéristiques seraient celles d'un outil de travail, comme le propose le projet de statut des "Foncières Intermédiaires des Territoires" porté par les "Foncières de France UNPI" ?

L'UNPI qui soutient le statut du bailleur privé estime qu'il est incohérent de reconnaître la qualité d'agent économique, social et environnemental du bailleur privé (Rapport Daubresse-Cosson) et dans le même temps de classer l'immobilier locatif dans la catégorie des biens improductifs.

L’UNPI rappelle que les propriétaires qui louent contribuent directement à la mission d’intérêt général du logement des Français, tout en alimentant les filières du bâtiment et des services de l'immobilier. Réintégrer leurs biens dans l’assiette d’un impôt sur la « fortune improductive » revient à assimiler la mise en location à une activité spéculative à l'instar des cryptomonnaies, ce qui constitue une erreur économique et sociale majeure en oubliant par ailleurs la valeur patriotique que représente l'immobilier par son caractère non délocalisable.

L’UNPI appelle le Gouvernement et les parlementaires à réviser cette orientation afin de préserver l’investissement locatif privé — pilier du parc de logements et de la protection retraite de nos concitoyens — et de restaurer une fiscalité cohérente et incitative pour une relance du logement avec notamment la mise en place d'un statut du bailleur privé. 

L’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers est la seule association qui défend les intérêts des propriétaires.

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Organisé en association avec Action Logement Centre Val de Loire, l'ADIL d'Indre-et-Loire, La Communauté de communes du Val d'Amboise, la FNAIM Centre-Val de Loire. 

Location et Rénovation, quelles perspectives aujourd'hui ?

Décence énergétique, DPE, garantie locative Visale en cas de loyers impayés, aides à la rénovation…  On vous explique et on vous accompagne !

Avec l'intervention de Eric Kirsnewaz, référent Bail Renov de l'UNPI Val de Loire.

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Les propriétaires, variables d’ajustement d’une perte généralisée de pouvoir d’achat des Français 

Comme chaque année, en analysant les avis de taxe foncière des propriétaires, l’UNPI constate que, dans les 200 plus grandes villes de France, les taux 2024 ont été très largement reconduits — avec une hausse moyenne quasi nulle (+0,04 %). Cette apparente modération ne trompe pas les propriétaires, qui profitent d’une clémence aussi relative que stratégique, à l’approche des municipales de 2026. Le scénario n’a rien de nouveau : en 2019 déjà, année préélectorale, le rythme des hausses de taux s’était nettement ralenti. 

La « pause » de 2025 ne saurait faire oublier que, en dix ans, entre 2014 et 2024, les propriétaires ont payé en moyenne plus 37,3 % de taxe foncière. Cette hausse est 4,3 fois supérieure à l’augmentation des loyers (+ 8,7 % en dix ans1 ) et 1,9 fois supérieure à l’inflation. En clair, les propriétaires voient leurs charges s’envoler tandis que leurs revenus — locatifs, salariaux ou de retraite — progressent bien moins vite. 

Pire encore, les propriétaires ont le sentiment de payer la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Certes, un mécanisme de compensation a été prévu par le législateur, mais il pénalise les communes en forte croissance démographique, dont les dotations restent inférieures à ce qu’auraient été leurs recettes de taxe d’habitation. 

Cependant, au-delà de la hausse des taux locaux (+ 11,2 % entre 2014 et 2024), c’est la très forte majoration légale des valeurs locatives (+ 23,5 % sur la même période) qui explique le dérapage de la taxe foncière.

Autrement dit, tout le monde comprend que propriétaires occupants et bailleurs sont dans une situation intenable. Mais l’essentiel semble être ailleurs : garantir le train de vie des collectivités locales, sans que l’État n’ouvre son porte-monnaie. 

Les propositions de l’UNPI 

Face à cette situation, l’UNPI appelle à une réforme urgente de cette fiscalité, devenue manifestement injuste pour les propriétaires. 

1. Une réforme globale de la fiscalité locale 

L’UNPI constate une rupture du lien entre usager et contribuable due à la suppression de la taxe d’habitation, tandis que les hausses successives de la taxe foncière alourdissent considérablement la charge fiscale. Pour rétablir une justice fiscale, l'UNPI propose de remplacer la taxe foncière par une "contribution locale des usagers des collectivités (CLUC)". 

Cette nouvelle contribution serait payée par l’ensemble des habitants, qu’ils soient propriétaires ou locataires, et serait ajustable en fonction de divers critères, tels que les revenus, la contribution sociale (rénovation énergétique, mise à disposition de logements), ou encore le statut de propriétaire ou non. 

1. La récupération partielle de la taxe foncière par les propriétaires 

À court terme, l’UNPI souhaite que les propriétaires bailleurs puissent récupérer une partie de la taxe foncière auprès de leurs locataires, à l’instar de ce qui se pratique pour les baux commerciaux. 

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables doit être réformé en conséquence. Les locataires, tout comme les propriétaires occupants, bénéficient des services publics et équipements collectifs financés par la collectivité. Il est donc logique qu’ils participent à ces coûts. 

1. Une réforme de l'indexation des valeurs locatives 

L’UNPI appelle à réformer l’indexation des valeurs locatives, qui constituent l’assiette de la taxe foncière. Actuellement indexées sur l’inflation, ces valeurs devraient être alignées sur l’Indice des loyers d’habitation (ILH). 

1. Le dégrèvement dans les zones à loyers encadrés 

L’UNPI demande la mise en place d’un dégrèvement de taxe foncière pour les propriétaires situés dans des zones où les loyers sont encadrés par un arrêté préfectoral. 

1. Des incitations à la rénovation énergétique 

Enfin, l’UNPI plaide pour que le dégrèvement de taxe foncière soit automatiquement accordé aux propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique significatifs. Actuellement, cette décision relève de chaque commune, mais l’UNPI souhaite qu’elle devienne systématique. 

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